Priorisieren
statt
Vollsanieren

Priorisieren
statt Vollsanieren

Neue Sanierungsstrategie für Quartiere –
Sozial gerecht. Wirtschaftlich. Klimaneutral.

Neue Sanierungsstrategie für Quartiere – Sozial gerecht. Wirtschaftlich. Klimaneutral.

Task Force Quartiere

Wir sind eine Initiative, welche die Energiewende im Quartier vorantreibt, eine neue Sanierungsstrategie aufzeigt und dabei die Gesellschaft mitnimmt. Zusammen mit unseren Partnern und ihren Kompetenzen in den Bereichen Wohnungswirtschaft und Energieversorgung setzen wir Projekte um, die umgehend einen positiven Betrag zur Erreichung unserer Klimaziele leisten und Klimafolgeanpassung mit in den Blick nehmen.

Klimaziele, soziale Verantwortung und wirtschaftliche Machbarkeit stellen die Wohnungswirtschaft vor enorme Herausforderungen. Gleichzeitig eröffnet die Umsetzung klimafreundlicher Sanierungsstrategien großes Potenzial hin zu Wohnraum mit höherer Lebensqualität, geringeren Energiekosten und langfristiger Wertsteigerung.

Unser Fokus

Bezahlbarkeit, ganzheitliche CO₂-Emissionseinsparung, Schonung von Ressourcen.

Unser Ansatz

Erst Maßnahmen mit maximaler CO₂-Emissionseinsparung und minimalem Aufwand sozialgerecht umsetzen, Weiteres im Lebenszyklus austauschen, bzw. nachholen.

DAS PROBLEM

Nicht mal 0,5 % Sanierungsrate bei der Vollsanierung!

Die Sanierungsstrategie der letzten 30 Jahre im Gebäudesektor zur Senkung der fossilen Emissionen ist fundamental gescheitert. Trotz milliardenschwerer Förderung und Investitionen reagieren Eigentümer zurückhaltend bis ablehnend und das zurecht!

Die Sanierungsstrategie der letzten 30 Jahre im Gebäudesektor zur Senkung der fossilen Emissionen ist fundamental gescheitert. Trotz milliardenschwerer Förderung und Investitionen reagieren Eigentümer zurückhaltend bis ablehnend und das zurecht!

Wer unter heutigen Rahmenbedingungen energetisch saniert, reicht die Kosten an Mietende oder Käufer weiter – hoher Aufwand, geringe Breitenwirkung und steigende Belastung für alle Seiten vergiften das Miteinander.

Im Ergebnis bleibt das drängendste Ziel einer fossilfreien Gebäudewirtschaft unerreicht – die bisherige Vollsanierungslogik kommt nicht in die Gänge.

In einer gesunden Volkswirtschaft müsste die jährliche Sanierungsrate bei 2 % liegen, damit der Gebäudebestand alle 50 Jahre einmal überholt bzw. modernisiert wird.

Akute Probleme

Reduktion der CO₂ Emissionen: Ziele werden im Gebäudesektor weit verfehlt.
Sozialgerechte Modernisierung kaum möglich – mit weitreichenden gesellschaftlichen Folgen.
Tempo & Skalierung stocken: Hohe Kosten, Komplexität und geringe Akzeptanz bremsen die Transformation.

Warum scheitert die bisherige
Sanierungsstrategie?

Heutige Förderlogik und Praxis setzen darauf, den Wärmeverbrauch statt CO₂ Emissionen durch maximale Hüllensanierung zu minimieren. Dabei entstehen zunächst graue Emissionen und hoher Ressourcenverbrauch (neue Fenster, Dämmstoffe, Bauaufwand). Der ökologische Nutzen tritt erst nach dem Einbau ein. Zugleich werden die großen Hebel Wärmeerzeugung und Betrieb zu spät gezogen.

Heutige Förderlogik und Praxis der stufenweisen Sanierung setzen darauf, den Wärmeverbrauch – statt CO₂-Emissionen – durch maximale Hüllensanierung zu minimieren. Dabei entstehen zunächst graue Emissionen und hoher Ressourcenverbrauch durch neue Fenster und Dämmstoffe. Der ökologische Nutzen tritt erst nach dem Einbau ein. Zugleich werden die kosteneffizienten Hebel – Wärmeerzeugung und Betrieb – zu meist spät oder gar nicht gezogen.

Dabei ließen sich Wärmepumpen in vielen Beständen ohne Fenstertausch, ohne massive Dämmung und ohne Umstellung auf Fußbodenheizung integrieren – selbst im Denkmalschutz.

Bei Effizienzhaus-Sanierungen muss kein belastbarer ökologischer Mehrwert nachgewiesen werden – ein volkswirtschaftlicher Risikofaktor, wenn Gebäude dezentral mit erneuerbaren Energien (EE) versorgt werden. Das gilt insbesondere, wenn die Hülle nicht aus nachwachsenden Dämmstoffen besteht, sondern überwiegend mit Polystyrol und Mineralwolle ertüchtigt wird.

Mit wachsendem Anteil von EE im Stromnetz kippt die Rechnung zusätzlich. Jenseits einer wirtschaftlichen Betrachtung bringt ab einer gewissen Dämmqualität jeder weitere Zentimeter Dämmung wenig zusätzliche CO₂ Emissionseinsparung bei hohem Aufwand.

Hier muss eine Grenznutzenbetrachtung eingeführt werden.

Kerngründe

Falsche Priorisierung: Minimierung vom Wärmebedarf. Verstärkt von falschen Förderbedingungen führt es zu ungünstiger Vorgehensweise in der Sanierung.
Falsche Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen. Besonders kosten- und ressourcenintensive Maßnahmen werden vorangestellt und versperren den Einstieg in die Transformation.
Falscher Umfang der Sanierungsmaßnahmen. Der heutige Standard: Alles machbare, teuer und komplex erhöht die Schwelle des Einstiegs.
Mangelnde Akzeptanz in der Gesellschaft. Als Folge von wirtschaftlich fragwürdigen Entscheidungen und falschen Prioritäten.

Das Problem: (Dämm)Masse statt
(Technik)Effizienz

Die aktuellen Förderbedingungen – insbesondere bei den Effizienzhäusern – suggerieren uns allen: Viel hilft viel und das langfristig.

Dies führt zu einer wirtschaftlich äußerst fragwürdigen Verhaltensweise. Hohe Effizienz kostet viel Geld, das muss der Gesellschaft zugemutet werden, daran kommen wir nicht vorbei. Die Folge: Mietpreise explodieren.

Kosteneffizienz verträgt sich nicht mit Energieeffizienz – so das Credo, und hier liegen wir falsch.

CO₂-Einsparkosten:

Kosten der energetischen Maßnahmen und jährliche CO₂-Einsparungen am Beispiel eines konventionellen Wohngebäudes aus den 1950er Jahren zu einem Effizienzhaus 55:

KOSTEN	CO₂ pro Jahr
900 €/m²	ca. 30 kg/m²

Materialintensiv gedämmte Gebäudehülle mit Erdwärmepumpe, Abluftanlage und PV auf dem Dach.

Der Wandel der Priorisierung ist längst überfällig: weg von der Senkung des Wärmebedarfs als Hauptziel, hin zur Minimierung von CO₂-Emissionen und Ressourcenverbrauch – bewertet nach CO₂-Wirkung pro investiertem Euro. Damit senken wir die Schwelle des Einstiegs.

NEUE SANIERUNGSSTRATEGIE

Maximaler Hebel bei
minimalem Aufwand

Leitprinzipien einer neuen Sanierungsstrategie

Richtige
Priorisierung

Minimierung von CO₂-Emissionen und Ressourcenverbrauch.

Soziale
Verträglichkeit

Warmmietneutrale Sanierung als Entscheidungskriterium im Mittelpunkt.

Zukunftssicherheit

Bezahlbare Grüne Energie und Entkopplung vom Energiemarkt.

Dezentralität

Lokale Energiegewinnung und intelligente Vernetzung verschiedener regenerativer Energiequellen in einem effizienten Gesamtsystem.

Kosteneffizienz

Staffelung der Investition nach dem Kosten- Nutzen-Verhältnis: Nicht alles technisch machbare soll auch (sofort) umgesetzt werden.

Sanierungsvorgang

Andere Reihenfolge: Zuerst schnell umsetzbare, maximal wirksame und kosten- und ressourcensparende Maßnahmen.

Gesundheit

Sicherung von Frischluftzufuhr und Verbesserung der Behaglichkeit im Kontext der Klimafolgeanpassung.

Zirkulares Wirtschaften

Als weiterer Hebel zur CO₂-Kosten- und Ressourceneinsparung.

Sanierung in 2 Stufen – der Fahrplan

Stufe 1

Ziel: Schnelle Entkopplung der Nutzer vom Energiemarkt, damit Wohn- und Energiekosten bezahlbar bleiben.

Bei Versorgung mit Wärmepumpe stammt der Großteil der Wärme aus der Umweltenergie, nur der Stromanteil von ca. 25 % muss dazu gekauft werden. Eine eigene PV Anlage senkt diesen Anteil zusätzlich, der steigende EE Anteil im Strommix verbessert die Klimawirkung einer Wärmepumpe weiter.

Maßnahmen: Frischluftzufuhr in alle Wohnräume über einfache Abluftanlage. Wärmepumpen werden parallel zur Bestandsanlage eingebunden und übernehmen 70 – 80 % der Wärmeversorgung ohne Einbau einer Fußbodenheizung oder Fassadendämmung. In dieser Sanierungsstufe werden lediglich die Kellerdecke und das Kaltdach gedämmt – kalkulierbare und schnell wirkende Maßnahmen mit großer Wirksamkeit.

Ergebnisse

Warmmietenneutral möglich, wenn Kaltmiete + Energieersparnis + Finanzierung zusammen betrachtet werden.
70 – 80 % Energieversorgung durch EE. Bestandsanlage bleibt zur Spitzenlastabdeckung und als Backup sowie Flexibilität.
70 % CO₂-Reduktion möglich. Dies entspricht 20 – 25 kg CO₂/m² weniger Emissionen pro Jahr.
Steigerung der Behaglichkeit durch Frischluftzufuhr in alle Aufenthaltsräume, warme Böden in den EG-Wohnungen sowie kühlere Raumtemperaturen in den DG-Räumen.
Im bewohnten Zustand realisierbar, da Wohnungen in Gebäuden mit Schornsteinzügen nur an einem Tag zur Realisierung der Frischluftzufuhr begangen werden müssen.

Stufe 2

Ziel: Sanierungsmaßnahmen im weiteren Lebenszyklus der Gebäude.

Die Modernisierung der Fassade und Fenster wird erst dann angegangen, wenn diese sowieso saniert werden müssten. Bis dahin bleibt der alte Heizkessel in Betrieb und wird erst zurückgebaut, wenn die Gebäudehülle gedämmt wurde.

Die dann noch erforderliche Spitzenlastdeckung erfolgt über den Heizstab der Wärmepumpe, als Backup oder Flexibilität kann die alte Anlage aber bestehen bleiben. Der Umbau der Heizkörper muss nicht zwingend notwendig sein.

Ergebnisse

Weitere Reduktion von CO₂-Emissionen.
Einhaltung Grenzwerte für klimaneutralen Betrieb.
Klimafolgeanpassungen, wie sommerlicher Wärmeschutz etc., werden umgesetzt.

Vollsanierungslogik versus
Sanierung in 2 Stufen

Die Zahlen sprechen für sich!

Anhand der Kosten energetischer Sanierungsmaßnahmen beispielsweise für unsanierte Wohngebäude aus den 1950er Jahren oder WBS70-Bauten wurden diese den CO₂-Einsparungen gegenüber gestellt.

Mit der Stufe 1 der Sanierung, durch die die Mieterschaft kaum tangiert wird, können die CO₂-Emissionen nahezu warmmietenneutral um 70 – 80 % gesenkt werden.

Die Stufe 2 der Sanierung führt bei ähnlichen Kosten zu einer weiteren Reduktion um 70 – 80 %, allerdings auf einem deutlich niedrigeren Niveau. Die energetischen Mindestanforderungen bei der Sanierung von Bestandsgebäuden nach dem GEG sind nun erfüllt.

Das gleiche Bild wiederholt sich bei einer Verbesserung des Sanierungsniveaus von GEG 140 zum Effizienzhaus 55. Ist das ökologisch und ökonomisch gerechtfertigt?

CO₂-Einsparkosten Einsparkosten nach der neuen Sanierungsstrategie:

Kosten und jährliche CO₂– Emissionseinsparung eines konventionellen Wohngebäudes aus den 1950er Jahren zu einem Effizienzhaus 55∗¹:

	Kosten pro m²	CO₂–Einsparung pro m²/a	CO₂ im Betrieb (2045) KS80^*2 pro m²/a	CO₂ im Betrieb (2045) KS95^*2 pro m²/a
Stufe 1:	300 €	25 kg	—	—
Stufe 2:	300 €	5 kg	1,3 kg	0,5 kg
EH55	300 €	1 kg	0,8 kg	0,3 kg

*1: Beispielgebäude, die Werte können höher oder niedriger ausfallen. *2: Nach GEMIS 5.0 KS80 bzw. KS95

1. Stufe mit Abluftanlage, WP (Erdwärme, alt. Luft), PV, Kellerdecken- und Dachdämmung.

2. Stufe wie vor zzgl. Fenster-/Fassadensanierung nach GEG.

2. Stufe wie vor zzgl. Fenster-/Fassadensanierung nach EH55.

Banal: »It’s the CO₂-economy, stupid!«

Effizienzhäuser werden mit hohen staatlichen Geldmitteln subventioniert. Dies suggeriert: Viel hilft viel, eine hohen Gebäudehüllenqualität hilft dem Klima, durch die Einbindung von erneuerbarer Energie in die Gebäudetemperierung werden insgesamt die CO₂-Emissionen gesenkt. Stimmt das und wenn ja, wie sieht es mit der Kosteneffizienz aus?

Mit einem Sanierungskosteneinsatz von jeweils 300 €/m² können nach Stufe 1 die jährlichen CO₂-Emissionen um 25 kg gesenkt werden (entspricht 12 €/kgCO₂), nach der Stufe 2 um weitere 5 kg (entspricht 60 €/kgCO₂) und in der Qualität EH55 um zusätzlich 1 kg (entspricht 300 €/kgCO₂).
Die CO₂-Emissionen im Betrieb zwischen GEG140 und EH55 unterscheiden sich im Jahre 2045 im Falle des KS80-Szenarios um 0,5 kg, im KS95-Szenario um 0,2 kg pro Quadratmeter.
Der hohe Ressourceneinsatz, insbesondere bei der Verwendung von emissionsintensiven Baustoffen (z.B. Polystyrol und Mineralwolle), führt zu einer deutlichen Erhöhung der grauen Emissionen, die durch die Emissionsreduktion in Betrieb eingespart werden muss. Dieser Nachweis kann nur erbracht werden, wenn Baumaterialien nachhaltig hergestellt und/oder recycelt werden, was wiederum die Baukosten erhöht.

Fazit: die Schwelle des Einstiegs muss gesenkt werden.

Stufe 1 kann bei einem Großteil der Wohngebäude sozialverträglich umgesetzt werden, was sich umgehend im Wert der Immobilien niederschlägt und Eigentümer und Mieterschaft vom Energiemarkt entkoppelt.
Stufe 2 kann gleichzeitig erfolgen allerdings nicht warmmietenneutral oder aber zu dem Zeitpunkt, wenn Instandsetzungs bzw. Modernisierungsmaßnahmen aus wirtschaftlichen Gründen sowieso anstehen. Damit wird wertvolle Zeit zur Organisation und Planung gewonnen.
Bei der Verbesserung des Sanierungsniveaus zu einem Effizienzhaus ist ein Nachweis mittels einer Ökobilanzierung zu führen, dass die Maßnahmen in einer Lebenszyklusbetrachtung tatsächlich zu einer CO₂-Emissionsminderung führen.